THOMAS HESS UND PARTNER GMBH

Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung legt fest, wie groß der Anteil des Gemeinschaftseigentums jedes einzelnen Eigentümers ist, sie legt weiterhin fest, wie die Kosten zu verteilen sind und wie in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden muss. Sie bestimmt und regelt auch alle weiteren Dinge, die in einer Gemeinschaft von Bedeutung sind und einer Regelung bedürfen. Ist in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nichts über einen bestimmten Sachverhalt geregelt, so gilt entsprechend die gesetzliche Regelung im Wohnungseigentumsgesetz. Diese Bedeutung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung wird von den meisten Käufern und von vielen Notaren und Bauträgern häufig verkannt und nicht beachtet. Darum ist jedem Käufer dringend zu raten, vor Abschluss eines Notarvertrages, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einer umfassenden Prüfung zu unterziehen, da eine Änderung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im Anschluss kaum noch möglich ist, da alle Eigentümer und Nießbrauchsberechtige dieser Änderung zustimmen müssten. Es ist daher davon auszugehen, dass alles was in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung steht und nicht nichtig ist, für die Zukunft der Eigentümergemeinschaft Bestand hat. Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sind die Stiefkinder der gesamten Wohnungswirtschaft. Sie werden meistens durch einen vom Bauträger beauftragten Notar "entworfen". Entworfen heißt hier oft -   dies ist zumindest bei den von uns verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften oft so - von einer anderen Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung oder aus einem Musterhandbuch abgeschrieben. Dies zeigt sich dem unbefangenen Leser bereits dann, wenn in einer Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung über die Kostenverteilung eines Aufzuges gesprochen wird, obwohl das Gebäude über keinen Aufzug verfügt. Noch unsinniger wird es, wenn ein gesamtes Parkdeck mit über 100 Stellplätzen als eine einzige Einheit in der Teilungserklärung erwähnt wird. Nicht passende, überflüssige oder unsinnige Regelungen in den Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen führen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit früher oder später zu Streitigkeiten und damit zu vermeidbaren oft nicht lösbaren Problemen in der Gemeinschaft. Da Wohnungseigentümergemeinschaften unauflöslich sind, ist dies besonders fatal.

Mindestanforderungen aus unserer Sicht sind:
Die Teilungserklärung muss eine Öffnungsklausel enthalten. Wenn dies nicht sichergestellt ist, müssen Sie damit rechnen, dass Änderungen kaum noch möglich sind, da alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer dieser Änderung zustimmen müssen.
Die zulässige Nutzung der Wohnungs - und Teileigentumseinheiten muss ausreichend festgelegt sein.
Die Abgrenzung von Sonder - und Gemeinschaftseigentum sollte umfassend geklärt sein und nicht nebulös umschrieben werden.
Mindestens ebenso wichtig ist es, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht klar und eindeutig festgelegt wird.
Erfahrene Verwalter sollten bei der Erstellung einer Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung immer hinzugezogen werden. Verwalter sind diejenigen, die aufgrund ihrer Erfahrung wissen, worauf es in einer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ankommt und was bei bestimmten Konstellationen zu beachten ist. Ein Gebäude mit Gewerbeeinheiten bedarf andere Regelungen wie ein Gebäude mit Eigentumswohnungen. Gemischte Objekte brauchen ebenfalls spezielle Regelungen.

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